Una oficina comunal para regular los alquileres

El mercado de alquiler de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ha constituido como un mecanismo cada vez más importante en el acceso a la vivienda.

La regulación del mismo constituye un avance en la asimetría que existe entre propietarios e inquilinos. Por eso, un proyecto de la diputada Lucia Campora propone la creación de la Oficina Comunal de Atención y Orientación sobre Alquileres en cada una de las quince Comunas existentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a fin de facilitar el acceso a la información a toda persona que tenga interés en locar un inmueble con destino habitacional, brindar asistencia de manera integral, cercana y de forma gratuita, implementar espacios de mediación comunitaria para la resolución de conflictos y crear y difundir contenidos informativos que colaboren con la generación de una mayor conciencia ciudadana que favorezca la celebración de contratos de manera transparente e informada.

La Oficina Comunal de Atención y Orientación sobre Alquileres busca además fortalecer el espíritu de la Ley Orgánica de Comunas 1.777 cumpliendo con las funciones propias comunales de respuesta a  demandas y necesidades sociales en su ámbito territorial, de participación en la formulación y ejecución de programas de desarrollo y promoción de derechos, de implementación de adecuados métodos de resolución de conflictos mediante la mediación comunitaria y de desarrollo de acciones de promoción, asistencia y asesoramiento.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta cambios de larga data en lo que respecta a la tenencia de la propiedad con fines habitacionales. Los últimos veinte años han sido testigos de una fuerte disminución de la tenencia propietaria compensado por un incremento relevante de la población con tenencia bajo el régimen de alquiler.  

Según datos aportados por la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, durante los últimos diez años la tenencia propietaria disminuyó ocho (8) puntos porcentuales, aumentando la tenencia de alquileres en  la misma proporción, pasando de un 27,7% en el 2006, para ubicarse actualmente alrededor del 35,1%. Según datos más actualizados presentados por la DGEyC del GCBA correspondientes al año 2018, desglosando los niveles de tenencia de alquiler por Comuna, podemos observar que las Comunas con mayor tenencia de alquiler son la 1, 2, 3 y 14, con niveles que se elevan al 46,2%, 42,7%, 48,4% y 39,80% respectivamente, sobre el total de la tenencia de vivienda. Asimismo, las Comunas con menores niveles de tenencia de la vivienda mediante alquiler, presentan una considerable proporción sobre el total, alcanzando casi un tercio de las viviendas bajo dicho régimen. Entre estas Comunas se encuentran la 4,8,11 y 12, teniendo niveles de tenencia de alquiler de 28,10%, 23,50%, 24,40% y 26,30% respectivamente. Al observar los datos que nos provee la DGEyC del GCBA desde el año 2006 hasta su última actualización del 2018, podemos observar que el incremento de los inquilinos a lo largo de los últimos doce (12) años ha llegado a superar los niveles de propietarios en Comunas tales como la 1 y la 3, con un incremento del 10% y el 8%, mientras que en otras Comunas tales como la 2, la 6, la 13 y la 14 si bien los alquileres no superaron los niveles propietarios, se han incrementado entre 10 y 13 puntos porcentuales. 

La contracara de esta modificación en el régimen de tenencia de la vivienda que ha atravesado la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se corresponde con un aumento exponencial en el precio de venta por metro cuadrado según cantidad de ambientes de los inmuebles de la Ciudad, que en 2006 se ubicaba entre los US$ 1.500 y US$ 1.800, y que actualmente se ubica entre los US$ 3.000 y los US$ 3.300. El evidente aumento del valor del metro cuadrado sumado a la dolarización del mercado inmobiliario que se remonta hace ya más de cuarenta años y la poca relación entre los valores de las propiedades y los niveles salariales medios, confluyen en la creciente población de la Ciudad volcada al régimen de tenencia de alquiler. A este estado de situación, también se le suma aquella población joven proveniente de distintas provincias del país que atraída por la oferta de estudios universitarios y terciarios, elige la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para residir durante su tiempo de estudio, accediendo a la vivienda también mediante el  régimen de alquiler. 

Hasta hace poco se podía encontrar legislación que regulaba el régimen de tenencia de alquiler, tal como el Código Civil y Comercial de la Nación en sus artículos 1.201, 1.207, 1.221, 1.810-1.814, 1.196, 1.197, 1.198, 2.048, 2.050, la Ley 5.859 y la Ley 23.928, sin embargo el mercado inmobiliario y, particularmente, el mercado inmobiliario de alquiler de inmuebles con fines habitacionales presentaba altos niveles de desregulación, socavando así el derecho básico de acceso a una vivienda en condiciones justas y dignas. Este estado de desregulación incentivó importantes debates respecto a la regulación del mercado inmobiliario que derivaron en la reciente sanción de la Ley Nacional de Alquileres N° 27.551. Su aprobación constituye un avance de gran relevancia en la regulación del mercado, así como también en la mejora de las condiciones de locatarios/as, quienes se encontraban en constantes y agravantes situaciones de vulnerabilidad, atropello y desigualdad para la negociación de sus contratos con los correspondientes locadores.

El avance en materia de regulación que establece la nueva Ley Nacional de Alquileres tiene entre sus puntos principales la limitación del pago anticipado de alquiler en un (1) único mes; la limitación del depósito de garantía en un (1) único mes, estableciendo su devolución equivalente al último mes de alquiler o su correspondiente proporcional; la eliminación de la exigencia de pago de llaves por la parte locataria, la regulación del plazo mínimo de contrato establecido en tres (3) años; la regulación de la competencia del locador/la locadora del pago de expensas extraordinarias y de todo lo que grave la cosa; el establecimiento de dos (2) opciones de garantía a proponer por parte del locador entre título de propiedad del inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, garantía personal del locatario mediante recibo de sueldo o certificado de ingresos de locadores/as; la imposibilidad del locador/ de la locadora de exigir aval, seguro o garantía que supere por cinco (5) veces el valor mensual del alquiler; el establecimiento de un ajuste anual del alquiler determinado por un índice a cargo del BCRA sobre la base del IPC (variación mensual del Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (variación mensual de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables); la declaración del contrato de locación del inmueble ante la AFIP y por último la creación de un Programa Nacional de Alquiler Social que pone el foco en personas en situación de violencia de género, adultos mayores, jubilados/as, pensionados/as, personas en situación de vulnerabilidad, regulación de entidades que otorgan garantía de fianzas y seguros de caución, líneas de subsidios y créditos blandos para el alquiler.

La Tercera Encuesta Nacional realizada a 3.070 inquilinos/as de todo el país por parte de la Federación de Inquilinos durante el mes de Junio de 2020, revela graves situaciones respecto al actual estado de situación de los  las inquilinos e inquilinas de nuestro país. El 48% de las personas encuestadas afirma no estar en condiciones de afrontar el pago correspondiente al mes de Junio de 2020, el 44% afirma haber atravesado situaciones de hostigamiento por parte de las inmobiliarias, el 16% amenazas de desalojos, el 29% afirma estar recibiendo programas de emergencia estatal tales como el IFE o la ATP,  el 46% afirma que algún miembro del grupo familiar conviviente perdió su fuente de ingreso laboral y el 14% no posee contrato de alquiler. Esta agravante situación producto de la pandemia y producto de la desregulación histórica del sector hace que la actual convierte la sanción de la Ley Nacional de Alquileres en un importantísimo piso para el equilibrio en la relación contractual entre locadores/as y locatarios/as, avanzando en los derechos correspondientes al acceso a la vivienda de aproximadamente ocho (8) millones de inquilinos.