ALQUILAR EN LA CIUDAD: OPINAN LOS PRECANDIDATOS A JEFE DE GOBIERNO

La agrupación Inquilinos Agrupados consultó a todos los precandidatos a jefe de Gobierno sobre su visión frente a la cuestión de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, sus propuestas para resolver la problemática y su postura sobre la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos que funcione en el ámbito de la Defensoría del Pueblo.
Los precandidatos Gabriela Cerruti, Aníbal Ibarra, Gustavo López y Carlos Heller (FpV), Graciela Ocaña (ECO), Humberto Tumini y Sergio Abrevaya (SURGEN) y Myriam Bregman (FIT) aceptaron responder la consulta. Es de destacar que Horacio Rodríguez Larreta y Gabriela Michetti (PRO), Mariano Recalde (FpV) y Martín Lousteau (ECO), los cuatro candidatos mejor posicionados, no respondieron a la solicitud.
A continuación, las respuestas completas.

GRACIELA OCAÑA

1) ¿Conoce la problemática de los inquilinos?
Si, como ciudadana de la Ciudad de Buenos Aires conozco claramente la problemática que enfrentan los inquilinos de la Ciudad.
La Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires define al déficit habitacional como un indicador de la cantidad de viviendas faltantes en relación con el número de hogares y permite alcanzar una cuantificación objetiva de la problemática de la vivienda en un distrito determinado.
En la actualidad según el Censo 2010 se observa que en la Ciudad de Buenos Aires hay hogares, es decir el 6,3% de los hogares de la Ciudad, que necesita para solucionar el problema habitacional ya que presentan alguna de estas situaciones; la vivienda en la que viven es considerada irrecuperable, comparten la vivienda con otro hogar o no tienen ningún tipo de viviendas.
El diagnóstico: la problemática de los inquilinos en la ciudad de Buenos Aires puede dividirse, a grandes rasgos, aquellos vinculados con el déficit habitacional cuantitativo, problemática eminentemente local (dificultad de acceso al suelo), por un lado, y por otro el relacionado con las condiciones o situación económica que afectan el mercado, locales y nacionales : la oferta de inmuebles en alquiler y las condiciones contractuales (requisitos para calificar) y económicas (aumento de valor del canon locativo)
Claramente se observa una restricción en el acceso al a vivienda de los sectores de menores recursos e ingresos medios.
Según la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, desde la crisis del año 2001 el mercado inmobiliario y de la construcción ha quedado, virtualmente en manos privadas. El organismo concluye, en aspectos que compartimos plenamente, que el auge de estos mercados no sólo tuvo una escasa o nula incidencia en la reversión del déficit habitacional sino que contribuyó a incrementar exponencialmente el valor del suelo y de los inmuebles aumentando las restricciones de acceso a la vivienda de los sectores de menores recursos. El mercado de inmuebles no fue el único que verificó un importante incremento de precios, también aumentaron considerablemente el valor de los cánones locativos y los requisitos exigidos por los titulares dominiales para calificar como locatarios lo que importó una selección natural de inquilinos que excluyó del mercado a los sectores medios y medios-bajos de esta forma de tenencia.

2) ¿Cuáles son sus propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?                                         No existen al respecto, soluciones demasiado originales, claramente, la principal consiste en redefinir el rol del Estado. El Estado debe regular el mercado del suelo, créditos y alquileres. Estas políticas requieren trabajar sobre soluciones de mediano a largo plazo que superen los períodos de las gestiones particulares y requieren de consensos y acuerdos políticos estratégicos.

No se pueden desconocer las realidades del mercado sobre el cual se deban aplicar las políticas regulatorias, ya que la experiencia demuestra que el intervencionismo del Estado, impuesto en forma vertical no resulta un buen mecanismo para solucionar aspectos de la economía.
Existen ejemplos a tomar en algunos países desarrollados, tales como los fideicomisos o fondos para vivienda social y alquileres accesibles. Todo ello asegurando una participación del sector privado para fomentar las inversiones y el dinamismo del mercado.
Sin recurrir a las experiencias de los países desarrollados, podemos tomar como ejemplo, la de los países vecinos. Uruguay cuenta con un Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. Este organismo promueve una serie de programas para comprar y alquilar viviendas a través de un plan quinquenal que canaliza subsidios e inversiones para garantizar el acceso a alquileres accesibles a las personas de ingresos bajos y medios.

3) ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo?

En la medida que esta Oficina nazca fruto del acuerdo y discusión de todos los sectores involucrados, cuente con una integración plural e independiente y sirva para corregir los errores y abusos a los que están sometidos los ciudadanos que alquilan inmuebles en la Ciudad, estoy dispuesta considerar todas las políticas que mejoren la calidad de vida de los porteños.

 

MIRYAM BREGMAN

1) ¿Conoce la problemática de los inquilinos?

Sí, de hecho yo misma soy inquilina y en la Ciudad, todos los que tenemos que alquilar somos víctimas de una gran estafa capitalista de la especulación. Según el propio ministro del PRO Grindetti, en la Ciudad habrá una inflación anual de un 40% y para alquilar se necesita entre un 27% y un 40% del salario de un trabajador, según la comuna. Además en los últimos tiempos se impuso una modalidad de ajustes semestrales. Las indexaciones son de 10%, 12% o 15% por semestre, aumentos de 30% durante el segundo año y hasta subas de 15% a los 6, 12 y 18 meses. Además, según la comuna donde vivas hay entre un 12 y un 40% de viviendas deshabitadas y que en seis años el PRO aumentó los impuestos un 550% y la recaudación del ABL aumentó más de 700%. Esto tiene correlato con una situación muy grave en las villas de la Ciudad donde un alquiler no se diferencia mucho de un barrio céntrico pero se vive en malísimas condiciones, siendo los trabajadores sectores más pobres los que sufren en carne viva con esta especulación.

2) ¿Cuáles son sus propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?

El problema de los inquilinos no se puede resolver si no es con una solución de fondo al problema de la vivienda. En la Ciudad se calcula que hay un déficit de por lo menos medio millón de viviendas. El dinero destinado a las políticas de vivienda en 2014 sólo alcanzó el 2.57% del presupuesto total, en una ciudad donde 500 mil viven en emergencia habitacional y aproximadamente 275 mil personas viven en villas y asentamientos. Esta realidad contrasta con las 340 mil viviendas desocupadas utilizadas para fines especulativos y con el 43% de las viviendas de lujo construidas para los sectores ricos y oficinas. Mientras tanto Macri y sus amigos socios especuladores como Caputo, IRSA, los Roggio y Riva S.A. amasan fortunas con el negocio inmobiliario. Planteamos un programa de vivienda para todos bajo control de los trabajadores con una reforma urbana de las villas y asentamientos, terminar con la segregación de los barrios populares y brindarle pleno acceso a los servicios urbanos sobre la base de la expropiación de los terrenos de los grandes pulpos inmobiliarios, la iglesia y los bancos. Planteamos también impuestos progresivos y extraordinarios a los terratenientes y grandes propietarios que mantienen viviendas ociosas para especular. También es necesario que el gobierno de Macri y el gobierno nacional paren con los desalojos y represiones por problemas de vivienda, como la que vimos el año pasado en el barrio Papa Francisco.

3) ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo?
Claro que Se podría crear una oficina de atención en la Defensoría aunque creemos que ello no resolvería el problema de fondo. Una denuncia por “estafa” por ejemplo no podría llevarse hasta el final porque sería ir contra todo el sistema de los pulpos inmobiliarios que hacen fortunas en la Ciudad. La mayor parte de las denuncias en la Defensoría no llegan a final “feliz” por las propias contradicciones políticas que tiene dicho organismo que, en vez de ser organismo de contralor del gobierno de turno, es una institución más del mismo. Por eso creemos que para lograr una salida en la vivienda para todos es con la organización democrática de los trabajadores de la Ciudad y los vecinos que tomen en sus manos la resolución de los principales problemas de Buenos Aires.

 

HUMBERTO TUMINI

1) ¿Conoce la problemática de los inquilinos?
Conozco la situación de los inquilinos. Además, casi sin excepción, en los 27 años que hace que vivo en Buenos Aires he alquilado. Al día de hoy alquilo el departamento donde vivo.

2) ¿Cuáles son sus propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?

Mis propuestas para ir resolviendo los problemas principales de los inquilinos:

a) Que el IPV triplique la cantidad de viviendas que construye por año.

b) Que se multe a los propietarios que tengan viviendas desocupadas por mas de 6 meses sin justa causa. Hay 350.000 viviendas en esa situación en la CABA acorde al censo 2010, que presionan a la suba a los alquileres.

c) Créditos accesibles para poder comprar la vivienda propia, en especial a los matrimonios jóvenes o familias numerosas que no la tengan.

d) Que el Estado facilite, con mecanismos diversos, las garantías necesarias para alquilar.

e) Que por ley solo se pague un mes de comisión a las inmobiliarias por el alquiler de una vivienda.

3) ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el Ámbito de la Defensoría del Pueblo?

Estoy totalmente de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo.

 

GUSTAVO LOPEZ

1) ¿Conoce la problemática de los inquilinos?
La problemática de los inquilinos se inscribe en el de falta de acceso a la vivienda. Mientras no existan políticas públicas, como las que proponemos, con una fuerte intervención del Estado para garantizar la vivienda como un derecho humano básico, el mercado manda como ocurre en la Ciudad de Buenos Aires.
El déficit habitacional es similar al de las viviendas ociosas y la falta de respuestas del macrismo es proporcional a la falta de políticas.
Si no bajamos el costo del metro cuadrado a través del accionar del Estado, el acceso a la vivienda y a los alquileres será cada vez más caro.

2) ¿Cuáles son sus propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?
Desde mi lista Ciudad para Todos, nosotros proponemos una batería de medidas dentro del concepto del derecho a la vivienda.
Planeamos construir 7 mil viviendas por año, en terrenos propios y al costo, financiadas a 20 años a través del banco Ciudad. Una parte de esas viviendas serán del Estado, destinadas a alquileres, no al precio de mercado sino como intervención de política de Estado para bajar los precios. Esta medida se complementa con otras tres. Por un lado, establecer un impuesto progresivo sobre las viviendas ociosas, para inducir a colocarlas en oferta para la demanda de los inquilinos y constituiremos un fondo de ayuda. Como segunda medida, el Banco Ciudad será garante de operaciones para aquellos que no consigan garantías, a costo operativo. Y se complementa con la financiación a través del banco ciudad, a 24 meses y a tasa subsidiada, de los depósitos y adelantos que el inquilino tenga que pagar para entrar. De esta manera sólo deberá abonar el mes de alquiles.

3) ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el Ámbito de la Defensoría del Pueblo?
Totalmente de acuerdo. Es una de las problemáticas más urgentes e importantes que hay que atender. Por lo tanto, la defensoría aparece como uno de los ámbitos más adecuados para ocuparse de estas necesidades.
El Frente para la Victoria es la única opción progresista en la ciudad, frente a las políticas conservadoras del Pro y de ECO.
Nosotros desde Ciudad para Todos, proponemos un cambio de paradigma. El Estado frente al mercado, la solidaridad por sobre el individualismo y los derechos sobre los negocios privados. Solo así, con un cambio de políticas, el acceso a la vivienda y a los alquileres será un derecho universal.

 

CARLOS HELLER

1) ¿Conoce la problemática de los inquilinos?
Si, la problemática que afecta a los inquilinos está fuertemente vinculada a la crisis habitacional que padece la Ciudad de Buenos Aires pero suele ser dejada de lado al primar una concepción de acuerdo entre partes o entre privados, ocultando la relación asimétrica y la vulneración de derechos.

2) ¿Cuáles son sus propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?
En primer lugar, resulta necesario adecuar la regulación del mercado de alquileres a la situación actual y es necesario declarar la emergencia habitacional en la Ciudad para darle prioridad a esta problemática tanto al elaborar el presupuesto como al tomar las decisiones de gobierno.
Por otra parte, sería beneficioso para el ejercicio de los derechos de los inquilinos propiciar la creación de un Tribunal Arbitral de alquileres por diferendos entre partes. Asimismo, destinar un porcentaje de los inmuebles privados (herencias vacantes) del Gobierno de la Ciudad al alquiler social.
También proponemos la creación de un registro de inquilinos en situación de vulnerabilidad, es decir aquellas personas que no tengan posibilidad de acceder a una garantía, se encuentren con empleos informales o sean jubilados con la mínima, a fin de ubicarlos en situación de prioridad para el acceso al alquiler social. Y consideramos que en los emprendimientos inmobiliarios autorizados por el GCBA debería destinarse un 5% a vivienda social para personas en estado de vulnerabilidad y jubilados con la mínima.
En cuanto a las inmobiliarias, resulta imperioso que las comisiones que cobran no puedan superar el mes de alquiler, para así facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo de los más jóvenes. También se deben suprimir cláusulas abusivas presentes en los contratos de locación y se debe establecer la obligación de publicar y cobrar alquileres en moneda de curso legal.
Por último, promovemos crear un registro de unidades para alquiler con beneficios impositivos sobre los inmuebles, a fin de promover el alquiler social y disminuir la cantidad de inmuebles ociosos.

3) ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el Ámbito de la Defensoría del Pueblo?
Sí, estoy de acuerdo con la creación de una oficina bajo la órbita de la Defensoría, a la cual los inquilinos puedan recurrir para asesorarse en el ejercicio de sus derechos, así como también considero que la forma de abordar una problemática tan compleja como la de la vivienda debe ser necesariamente integral, de manera tal que existan en el Poder Ejecutivo instancias de articulación que confluyan en un Ministerio de Vivienda.

 

ANIBAL IBARRA

1. ¿Conoce la problemática de inquilinos?

La conozco muy bien, y si bien es compleja y diversa, tiene muchos puntos críticos en común.

2. ¿Cuáles son las propuestas para resolver los problemas de los inquilinos?

a. Que la comisión para alquilar no supere un mes de contrato y sea pagado por igual entre el propietario y el inquilino.

b. El deber de información a los inquilinos -en todos los negocios dedicados a intermediar entre locador y locatario- sobre sus derechos, comisiones inmobiliarias, contenidos de la ley de alquileres.

c. Crear una adjuntía en la Defensoría del Pueblo, que proteja los intereses y derechos de los inquilinos de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Asimismo, la mediación en caso de conflictos entre las partes.

3. ¿Está de acuerdo con la creación de una oficina de atención a inquilinos en el ámbito de la Defensoría del pueblo?
Absolutamente, habíamos planteado la creación de un Defensor Adjunto de Inquilinos en nuestro proyecto de ley de 2011, pero nos parecería un avance importante que se cree la Oficina de Atención Pública a Inquilinos.

 

GABRIELA CERRUTI

1. ¿Conoce la problemática de los inquilinos?

Sí, conozco la situación de emergencia habitacional que tiene la ciudad de Buenos Aires. No sólo eso, la relación entre los inquilinos y las inmobiliarias es muy desigual. En la ciudad hay más de 500 mil personas en emergencia, y hay más de 300 mil viviendas desocupadas. La especulación de las inmobiliarias y esa relación desigual tiene que ver por un lado con la falta de oferta y por otro con la falta de políticas públicas desde el Estado para poder regular el mercado.

2. ¿Cuáles son sus propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?
Hace mucho que venimos diciendo que en la ciudad hay que pensar soluciones habitacionales urgentes. Desde hace muchos años se construyen edificios, torres y muchas de esas viviendas están deshabitadas o no las venden o no las alquilan especulando a ver si sube el dólar o no.
Nosotros creemos que hay que trabajar en la regulación de esta situación. Que por ejemplo podríamos obligar a quienes construyen edificios a que una de esas viviendas sea para el Estado. Que tiene que haber un programa de créditos más accesible para que todos puedan acceder a la casa propia. ¿Cómo es posible que podamos pagar una licuadora en 12 cuotas y que para comprar una casa tengas que poner miles de pesos en efectivo?
Y por supuesto que hay que trabajar también en la regulación de las relaciones entre los inquilinos y las inmobiliarias. Pero para eso es necesario que exista la voluntad política de hacerlo, que es lo que hoy en día no sucede en Buenos Aires.

3. ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo?

Me parece que todas las políticas que apunten a garantizar el equilibrio de la balanza, a garantizar el acceso a un derecho básico como es tener una casa, son bienvenidas. Es desde el Estado que se debe garantizar la facilidad al acceso a la vivienda y también una regulación clara que no se preste a la interpretación de quienes redactan los contratos de alquiler, que fijan pautas que lo último que hacen es beneficiar al inquilino. Desde el Estado debemos trabajar con esta situación para garantizar una mejor calidad de vida y los derechos de todos y todas.

 

SERGIO ABREVAYA

1) ¿Conoce la problemática de los inquilinos?

Esta problemática es una de las tantas a las que el Gobierno macrista nunca atacó. En el afán de hacer políticas que se ven rápido, relegaron el problema habitacional. En los últimos años la Ciudad de Buenos Aires pasó de ser una ciudad de propietarios a una ciudad de inquilinos. El 30% de los porteños alquila un lugar donde vivir, a pesar de que la población residente en la ciudad se mantiene prácticamente estable desde 1947, y el stock de viviendas se incrementó en los últimos 10 años. Actualmente, la modalidad habitacional informal es cada vez mayor. Hay mucha vivienda sin gente y mucha gente sin vivienda. Una ciudad en crecimiento debe brindar lugares dignos para vivir, mejorando el rendimiento de los trabajadores. Las personas van donde hay trabajo, y después buscan donde vivir, y no al revés.

2) ¿Cuáles son las propuestas para resolver la problemática de los inquilinos?

Soy autor de la “LEY DE GARANTIA BANCARIA DE ALQUILERES”, aprobada en 2010. Estoy convencido de que el Banco Ciudad debe aportar la garantía para el alquiler de vivienda a quien no tiene otros medios de conseguirla. Y a todos aquellos que con posterioridad cumplen con las obligaciones de sus respectivos contratos, los debe colocar en la lista para recibir el crédito hipotecario necesario para acceder finalmente a la vivienda propia. Si el sistema bancario no sirve para alentar el uso del crédito hipotecario carece de sentido. Los bancos oficiales deberían facilitar el acceso al crédito hipotecario bajando el piso del nivel de ingresos familiares exigidos, y haciendo más expeditivo el trámite. El crédito, debería denominarse “personal con doble garantía de hipoteca”. Por último, se requieren nuevos instrumentos públicos que faciliten el acceso a las viviendas ociosas, estimulado su ocupación tanto a través de la compra o como del alquiler.

3) ¿Está de acuerdo con la creación de una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo?

El derecho a la vivienda digna está contemplado tanto en la Constitución Nacional (Art. 14º bis) como en el Art. 31 de la Constitución de la Ciudad, por lo tanto, además de ser una obligación para el Gobierno ocuparse de este tema, considero totalmente pertinente que una institución encargada de velar por el ejercicio de los derechos y garantías como es la Defensoría del Pueblo aborde la problemática de los inquilinos a través de una oficina o dependencia especial. Me consta que actualmente la Defensoría abre actuaciones vinculadas a villas, asentamientos, hospedajes y programas del IVC, pero muy esporádicamente aborda la problemática de los alquileres, por entenderlo disputas entre privados.